No Agenzie Immobiliari

Tutti episodi realmente avvenuti e piuttosto frequentemente anche ben prima dello sviluppo di Internet e documentati a più riprese online su forum e blog tematici.

Si dividono in gruppi:

A) Com'è nell'ordine naturale delle cose quello che preme alle agenzie è la provvigione, non appena matura il diritto di richiedere le proprie spettanze.
Questo accade allorché l'affare viene concluso (momento che la giurisprudenza identifica sostanzialmente nel preliminare), indipendentemente dal fatto che poi l'affare vada o meno a buon fine con il rogito notarile.
Esempio classico: casa da 200.000 euro, classico 3% dal compratore a cui si aggiunge il 3% del compratore.
Provvigioni totali dell'agenzia: 12.000 euro.
Nel momento in cui viene compilata la proposta d'acquisto l'acquirente chiede quanto deve pagare di caparra.
Se il venditore si aspetta sui 10.000 euro di anticipo succede che l'agente faccia fare un assegno intestato all'agenzia immobiliare più alto, ad esempio 25.000 (di norma lo slogan è: "garantiamo noi").
Il motivo è evidente: così può andare dal compratore ed invitarlo a firmare la proposta facendogli un assegno per le provvigioni d'agenzia e facendosi pagare la differenza.
Così succede che il venditore gli fa un assegno del 3% di 200.000 euro a cui va aggiunta l'IVA del 20%, per un totale di 7.200 euro ma lo fa senza problemi visto che si vede dare i 10.000 euro di caparra che si aspettava e non deve fare un esborso fisico delle commissioni agenziali.
A questa maniera per l'agente è facile farsi pagare subito con la logica che, visto che le spettanze all'agenzia doveva pagarle comunque, è meglio così ed incamera immediatamente le provvigioni che gli spettano lato venditore.
A questo punto torna dal compratore presentandogli la proposta accettata e facendogli firmare l'avvenuta conoscenza dell'accettazione.
Con l'acquirente che a questo punto è già vincolato e non può tirarsi indietro altrimenti perde quanto versato gli dice che al venditore bastava una caparra inferiore ma, essendo l'affare concluso, trattiene direttamente il denaro che in ogni caso il compratore gli deve come provvigione.
Il risultato è che se venditore ed acquirente hanno problemi dal notaio sono affari loro.
La cosa è meno grave delle apparenze perché la commissione d'agenzia scatta al momento del preliminare e non al rogito notarile (comodo sia l'articolo 1755 che l'interpretazione, inevitabile peraltro, che ne dà la giurisprudenza).
Ma è un indicatore rilevante se l'agente gonfia la caparra per farsi pagare subito le provvigioni, perché se uno vuole fare il classico "prendi i soldi e scappa" in genere qualche ragione ce l'ha....
La variante è l'effettuazione di scambi in contanti allo scopo di evadere l'IVA, il che dà ancora meno tutele per venditore e compratore in caso di problemi successivi (ed in quel caso ha ragione lo Stato, che certo non si deve sentire in dovere di tutelare gli evasori fiscali).

B) L'immobile è difficile da vendere, magari per un prezzo troppo elevato.
La sopravvalutazione può essere determinata dal fatto che l'agenzia, pur di farsi conferire l'incarico di vendita, ne gonfia la valutazione.
Oppure è il cliente che dice che vuole rivolgersi all'agente che glielo valuta di più, come se fossero gli agenti a comprarli e non fossero solo mediatori....
Con il risultato che gli agenti che non gonfiano un pò la valutazione rischiano di avere meno incarichi....
Succede che l'unico cliente interessato abbia difficoltà ad accedere ad un finanziamento adeguato.
Per non perdere l'unico potenziale acquirente succede che il mediatore gli proponga una caparra simbolica di qualche centinaio di euro per fermare la casa, in questo caso se l'acquirente non ottiene il mutuo perde solo quella cifra.
Capita che l'agente si "dimentichi" di far sapere al potenziale compratore che vincolando la validà della proposta all'ottenimento del finanziamento si tutelano sia venditore che compratore.
Capita anche che torni dal proprietario dicendogli che è l'unica proposta d'acquisto e, sebbene la caparra sia irrilevante, l'acquirente vuole fare tutto con un finanziamento.
Se il venditore accetta e firma la proposta ed il compratore firma la conoscenza dell'accetazione sono entrambi vincolati.
La banca e/o la finanziaria non concede il mutuo con il risultato che l'affare non va a buon fine ma, essendo stato concluso, fa scattare il diritto alle commissioni agenziali sia per il mancato venditore che per il mancato acquirente, con il relativo invio delle fatture.
Per la cronaca l'agente ha l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze che possano influire sulla CONCLUSIONE dell'affare, tuttavia può fottersene (da un punto di vista legale, va da sé che la deontologia professionale sia un'altra cosa) degli elementi che possano impedire che l'affare VADA A BUON FINE (come la mancata concessione del finanziamento).
Tecnicamente avrebbe dovuto essere il potenziale acquirente a tutelarsi vincolando la validità della proposta d'acquisto all'effettiva erogazione del mutuo.
Non farlo è da utonti, più che da utenti delle agenzie, ma non ci si affida a dei professionisti proprio perché si sa di essere (legittimamente) incompetenti in un determinato settore?
E' che l'articolo 1757 del Codice Civile si presta ad essere aggirato.

C) L'agenzia immobiliare o, più propriamente, il titolare od un suo prestanome, compra a scopo di investimento un appartamento (lavorando nel settore capita inevitabilmente id imbattersi in buone occasioni).
L'affare viene gestito da un agente legato all'agenzia in esame che, alla fine, chiede le spettanze dell'agenzia al compratore.
L'acquirente non sa che, di fatto, sta acquistando l'immobile direttamente dal proprietario e gli sta pagando una commissione non dovuta.
Nemmeno lo saprà mai, visto che il notaio al momento del rogito si troverà davanti un agente immobiliare che fa solo finta di rappresentare il fantomatico "venditore".
Discorso a parte se il notaio lo sa e fa finta di non vedere, magari perché ha accordi con le agenzie che gli scodellano comunque clienti per i rogiti.
Il risultato è che oltre al guadagno sull'investimento l'agenzia si becca pure la commissione.
Questo in violazione dell'articolo 1754 del Codice Civile.

D) Caso classico di famiglie in forti difficoltà economiche che però hanno assoluta necessità di trovare uno straccio di abitazione: poiché sarebbe difficile ottenere un mutuo praticamente senza garanzie si usano servizi di finanziamento "interni".
Soprattutto i grandi franchising utilizzano mediatori creditizi a loor affiliati.
Questi mediatori si fanno forti del portare moltissimi mutuatari nuovi alle banche ed ottengono enormi agevolazioni sia sulle garanzie che sulla durata dei finanziamenti.
In sostanza, sebbene le banche siano consapevoli di correre un rischio (peraltro relativo, essendoci l'ipoteca sull'immobile), di fronte alla mole di clienti che gli vengono portati chiudono un occhio.
Con casi realmente avvenuti ma che sembrano surreali di mutui quarantennali in assenza di buste paga fisse.
Ovviamente, le provvigioni sia per l'agenzia immobiliare che per quella di mediazione creditizia sono le massime possibili.
In pratica, più sei in difficoltà e più ti spremono.

E) Casi particolarmente odiosi sono quelli degli anziani in difficoltà, magari rimasti soli in un appartamento grande che vogliono vendere per andare in una casa più piccola oppure per pagarsi spese sanitarie o la casa di riposo.
Arriva l'agente immobiliare e gli fa una valutazione spropositata rispetto ai prezzi di mercato, per essere sicuro di ottenere l'incarico.
L'anziano/a firma un incarico di mediazione per la vendita che non precisa nulla sul rimborso spese (che, stando all'articolo 1756 del Codice Civile è dovuto "salvo patti o usi contrari").
E sarà l'ultima volta che vedrà l'agente immobiliare, che si limiterà a piazzare qualche annuncio ad un prezzo tale che è difficile persino che l'appartamento venga visitato (il che risparmia anche il minimo della fatica).
Alla scadenza dell'incarico arriva la fattura di rimborso spese accompagnata da una lettera dell'avvocato che parla, usualmente, di spese per documenti, controlli catastali, pubblicità ed ore di lavoro dei collaboratori.

Talvolta, negli episodi in esame ci sarebbe stata una talvolta vaga possibilità di adire alle vie legali contro l'agenzia.
Ma la genericità e la lacunosità della legge, le oggettive difficoltà di dimostrare che il mediatore sia stato in malafede o scarsamente diligente e la paura di scontrarsi sul piano legale con gente arrogante e preparata fanno in modo che i più lascino perdere e paghino.
Per ogni persona che li porta in tribunale tantissime ingoiano il rospo e pagano ed è anche su questo che chi si comporta in questo modo fa i suoi calcoli di convenienza.
Oltretutto si debbono confrontare solo con i sei articoletti del Codice Civile che si occupano di mediazione e con i regolamenti delle Camere di Commercio, le cui commissioni sono peraltro costituite da rappresentanti degli stessi mediatori immobiliari.
Oltre ai rischi connessi alla liberalizzazione del settore.